Почему спор «апартаменты против квартир» снова обострился в 2025 году
За последние три года рынок сильно изменился: ставки по ипотеке пляшут, девелоперы массово переводят проекты в формат апарт-комплексов, а аренда в крупных городах подорожала на 25–40 %. На этом фоне вопрос «инвестирование в апартаменты или квартиры что выгоднее 2025» перестал быть теорией — от решения реально зависит, окупится ли объект и через сколько лет. Давайте разложим всё по полочкам живым языком, но с цифрами и расчетами, а не «на ощущениях».
По открытым данным крупнейших агрегаторов (ЦИАН, Домклик, аналитика девелоперов) за 2022–2024 годы можно выделить несколько устойчивых трендов: доля апартаментов в новостройках Москвы и Петербурга держится в диапазоне 18–25 %, средняя ставка аренды апартов на 10–20 % выше сопоставимых квартир, но при этом стоимость квадратного метра у апартаментов по-прежнему в среднем на 10–15 % ниже. Эти пропорции и создают тот самый инвестиционный «интерес», из-за которого формат апартов вообще появился в повестке частных инвесторов.
Ключевые юридические отличия: почему это важно именно инвестору
Статус помещения: жильё против нежилого фонда
Классическая квартира — это жилое помещение, апартаменты в 95 % случаев юридически считаются нежилыми. Для человека, который просто хочет жить, это уже неудобно, но для инвестора это прежде всего про налоги, коммуналку и риски регулирования.
Жилой фонд защищен Жилищным кодексом: его сложнее менять по регламентам, по нему действуют льготы, есть более понятный набор прав и обязанностей собственника. Апартаменты же во многих регионах попадают под иные нормативы: иногда допускаются более высокие тарифы на коммунальные услуги, меньше гарантий по социальной инфраструктуре (школы, поликлиники, садики «в шаговой доступности» и т. д.). В 2022–2024 годах Москва точечно приравнивала некоторые апарт-комплексы к жилью по фактическому статусу проживания, но это именно исключения, а не правило.
Регистрация и возможности для аренды
В квартире можно оформить постоянную регистрацию, детский сад и школа привязываются по месту жительства — это повышает ликвидность и ценность для семейных арендаторов. В апартаментах чаще всего возможна только временная регистрация или «гостевой» формат, что автоматически сужает пул потенциальных арендаторов до молодежи, экспатов, командировочных и тех, кому не критична постоянная «прописка».
Для инвестора это значит, что ставка аренды может быть выше, но оборот арендаторов будет чаще; потребуется лучше выстроенное управление, сервис, иногда — управляющая компания по гостиничной модели. Если рассматривать апартаменты или квартира для инвестиций под аренду 2025 года в большом городе, то юридический статус прямо влияет на портрет вашего клиента и динамику заполняемости.
Цены и динамика: что происходило с 2022 по 2024 годы
Как менялись цены квадратного метра
Ориентируясь на усреднённые данные по Москве и Санкт‑Петербургу за 2022–2024 годы (новостройки бизнес‑ и комфорт‑класса), можно выделить такой порядок цифр:
– В 2022 году апартаменты были дешевле сопоставимых квартир в среднем на 15–18 % за квадратный метр.
– В 2023 году разрыв сократился до 12–15 %, поскольку девелоперы начали активнее продвигать апарт‑формат, а спрос инвесторов подогревали рост ставок аренды.
– В 2024 году, на фоне снижения объёмов ввода жилья и ускорившейся инфляции в строительстве, дисконт по апартаментам уменьшился до 8–12 %, особенно в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой коммерческой инфраструктурой.
Важно понимать, что это средние цифры. В отдельных проектах премиум‑сегмента разница могла быть всего 3–5 %, а в «сырых» локациях эконом‑уровня доходила до 20 %. Но главная тенденция очевидна: сильнейшего дисконта, как в 2016–2018 годах, уже нет, и часть «инвестиционного бонуса» от разницы в цене ушла.
Динамика арендных ставок
Если смотреть на доходность апартаментов по сравнению с квартирами 2025 через призму аренды за 2022–2024 годы, картинка получается следующей:
– Средняя ставка аренды апартаментов в Москве за три года выросла примерно на 30–35 %, в Петербурге — на 25–30 %.
– Квартиры за этот же период подорожали в аренде на 20–25 % в Москве и на 18–22 % в Петербурге.
– При сопоставимом метраже и местоположении апартаменты стабильно сдавались на 10–20 % дороже, особенно в комплексах с рецепцией, клинингом, гибкой посуточной арендой через управляющую компанию.
Именно рост арендных ставок при ещё сохраняющемся (пусть и уменьшающемся) дисконте в цене апартаментов и создаёт ощущение, что этот сегмент чуть выгоднее при «правильной» стратегии и хорошей локации. Но разрыв уже не такой драматичный, как был несколько лет назад.
Доходность: расчёт на конкретных примерах
Пример 1. Классическая квартира для долгосрочной аренды
Представим типовой кейс 2024–начала 2025 года в Москве, в районе с хорошей транспортной доступностью, комфорт‑класс, однушка площадью 35 м².
Цена покупки в конце 2024 года:
– 35 м² × 330 000 ₽/м² = 11 550 000 ₽.
Средняя арендная ставка в 2025 году для долгосрочной аренды:
– 55 000 ₽/месяц (без учёта комиссии и простоя).
Годовой брутто‑доход:
– 55 000 × 12 = 660 000 ₽.
Расходы (среднегодовая оценка):
– Налоги (НДФЛ 13 % при белой сдаче) ≈ 85 800 ₽.
– Коммунальные платежи (часть, ложащаяся на собственника) и мелкий ремонт ≈ 60 000 ₽ в год.
– Простой 1 месяц в году (смена арендатора, ремонт) минус 55 000 ₽ дохода.
Итого чистый доход:
– 660 000 – 85 800 – 60 000 – 55 000 ≈ 459 200 ₽ в год.
Годовая чистая доходность:
– 459 200 / 11 550 000 ≈ 3,97 % годовых в рублях.
Это усреднённая цифра по многим сделкам 2023–2024 годов и, как ни странно, довольно типичная для долгосрочной аренды квартир в крупных городах.
Пример 2. Апартаменты в том же районе
Берём апарт в аналогичной локации, площадью те же 35 м², в многофункциональном комплексе с управляющей компанией, которая допускает посуточную и краткосрочную аренду, но мы рассматриваем формат «месяц+» (чтобы исключить агрессивную гостиничную модель).
Цена покупки в конце 2024 года:
– 35 м² × 295 000 ₽/м² = 10 325 000 ₽ (дисконт около 10–11 % к квартире).
Средняя арендная ставка в 2025 году:
– 65 000 ₽/месяц (на 18–20 % выше квартиры за счёт более гибкого формата пользования и сервиса).
Годовой брутто‑доход:
– 65 000 × 12 = 780 000 ₽.
Расходы (усреднённо):
– Налог (те же 13 % НДФЛ при официальной сдаче) ≈ 101 400 ₽.
– Коммунальные платежи выше: ≈ 80 000 ₽/год.
– Вознаграждение управляющей компании (если сдаём через неё) — допустим 15 % от арендного потока: 117 000 ₽.
– Простой 1,5–2 месяца в год: условно 1,5 месяца × 65 000 = 97 500 ₽ недополученного дохода.
Итого условный чистый доход:
– 780 000 – 101 400 – 80 000 – 117 000 – 97 500 ≈ 384 100 ₽.
Годовая чистая доходность:
– 384 100 / 10 325 000 ≈ 3,72 % годовых.
Выходит, что в нашем конкретном примере апартаменты при внешне более высокой арендной ставке дают чуть меньшую доходность из‑за более высоких операционных расходов и простоя. Но разрыв небольшой и сильно зависит от качества управления и заполняемости. Здесь и начинается «магия» выбора стратегии.
Технический блок: инвестиции в недвижимость, апартаменты против квартир, расчет окупаемости 2025
Формула базовой доходности
Доходность объекта = (Чистый годовой доход / Цена покупки с учётом дополнительных расходов) × 100 %.
Сюда нужно включать всё: ремонт, мебель, технику, регистрацию сделки, ипотечные комиссии. Многие инвесторы ошибочно считают доходность только по «голой» цене договора, занижая срок окупаемости.
Срок окупаемости
Срок окупаемости = Цена покупки / Чистый годовой доход.
По нашим примерам:
– Квартира: 11,55 млн / 0,459 млн ≈ 25–26 лет.
– Апартаменты: 10,325 млн / 0,384 млн ≈ 26–27 лет.
Разница в 1–2 года в долгом горизонте не критична; куда важнее устойчивость спроса и риск регуляторных изменений. Если в каком‑то городе апартаменты могут столкнуться с повышенным налогом или изменением статуса, дополнительная доходность в полпроцента легко «съедается» одним‑двумя неудачными годами.
Как изменилась ипотека и её влияние на выбор формата
Условия кредитования для апартаментов и квартир
В 2022–2024 годах банки постепенно смягчали отношение к апартаментов‑проектам, но до полного паритета с квартирами ещё далеко. В 2023 году средняя ипотечная ставка по апартаментах была выше на 0,5–1,5 процентного пункта, а минимальный первоначальный взнос — на 5–10 % больше. К 2024 году разрыв сузился, но льготные и семейные программы всё равно в основном ориентированы на жилые помещения.
Для инвестора это значит, что «кредитное плечо» для квартиры обычно дешевле и доступнее. Если вы заходите в проект на 70–80 % заемных средств, даже небольшая разница в ставке по ипотеке может обнулить ту дополнительную доходность, которую дают апартаменты за счёт более высокой аренды. В 2025 году, по прогнозам аналитиков, тренд сохранится: субсидированные ставки прежде всего будут поддерживать спрос на классическое жильё.
Реальные кейсы инвесторов: что показала практика 2022–2024 годов
Кейс 1. Инвестор с фокусом на стабильный денежный поток
Инвестор из Петербурга в 2022 году взял две однокомнатные квартиры в новых домах комфорт‑класса и один блок апартаментов в многофункциональном комплексе возле метро. Все объекты приобретались с ипотекой, но доля заемных средств была не выше 50 %.
К концу 2024 года:
– Квартиры показывали стабильную загрузку 11–11,5 месяцев в году, ставка аренды выросла примерно на 20 %, доходность по каждому объекту держалась в диапазоне 3,8–4,2 % годовых чистыми.
– Апартаменты периодически простаивали, особенно зимой и летом, заполненность колебалась на уровне 9,5–10 месяцев, зато арендная ставка была на 25–30 % выше. Чистая доходность при этом удавалась держать в районе 4,2–4,5 % годовых благодаря хорошо настроенному управлению и грамотной динамике цен.
На вопрос «купить апартаменты для сдачи в аренду отзывы и выгода 2025» этот инвестор отвечает так: «Если готов постоянно заниматься объектом или платить хорошей управляющей компании, апарты могут быть немного выгоднее. Если хочешь минимум вовлеченности, квартиры спокойнее».
Кейс 2. Инвестор, сделавший ставку только на апартаменты
В Москве инвестор в 2021–2022 годах зашел сразу в три апарт‑проекта недалеко от крупных БЦ. На старте казалось, что это идеальный вариант: поток корпоративных клиентов, краткосрочная и среднесрочная аренда, высокая доходность.
К 2023–2024 годам рынок слегка «перегрелся»: рядом построили ещё несколько комплексов, конкуренция выросла, управляющие компании начали демпинговать. В результате заполняемость упала до 70–75 % в годовом выражении, а ставка аренды росла медленнее, чем ожидалось. По двум из трёх объектов доходность просела до 3–3,3 % чистыми — ниже, чем у многих квартирных стратегий.
Этот кейс хорошо показывает, что апартаменты в перегретых локациях с избытком предложения могут оказаться менее выгодными, чем спокойные жилые комплексы в «спальных» районах.
Технический блок: на что смотреть в апартаментах помимо цифр
1. Локация и сценарий спроса. Апартаменты сильнее зависят от конкретного потока: офисные кластеры, университеты, туристические зоны. Если этот поток меняется, доходность тут же реагирует.
2. Управляющая компания. Это почти главный актив. Посмотрите её отчёты, загрузку по прошлым объектам, реальные отзывы жильцов. Без сильной УК многие апарт‑комплексы деградируют уже через 5–7 лет.
3. Структура собственников. Если половина корпуса раскуплена под офисы и шоурумы, жить там будет шумно; арендаторы‑жильцы могут уходить, а ставки проседать.
4. Регуляторные риски. Внимательно следите за местной повесткой: обсуждения налогов на нежилую недвижимость, ограничения посуточной аренды, инициативы по переводу апартаментов в жильё или, наоборот, по ужесточению режима.
Что выгоднее в 2025 году: апартаменты или квартира?
Сравнение по ключевым критериям
Если смотреть на сухие цифры за три года и их проекцию на 2025-й, то можно сделать несколько аккуратных выводов:
1. Доходность. Разница в доходности между хорошо подобранными апартаментами и качественной квартирой обычно укладывается в 0,5–1 процентный пункт. В отдельных локациях апарты действительно могут дать 5–6 % годовых чистыми за счёт удачного спроса и посуточной модели, но это уже более предпринимательский, а не «консервативный» формат.
2. Риски. Апартаменты несут повышенные юридические и регуляторные риски, иногда более высокие налоги и коммунальные платежи. Квартира — более понятный, защищённый актив, особенно на горизонте 10–20 лет.
3. Управление. Для апартаментов, чтобы раскрыть их потенциал, почти всегда нужна активная работа: динамическое ценообразование, работа с онлайн‑площадками, контроль УК. Квартира, особенно в долгосрок, сильно проще в обслуживании.
4. Ипотека и входной билет. Квартира легче кредитуется на льготных условиях, но входной билет чуть выше из‑за большей цены метра. Апартаменты дешевле на старте, но дороже в обслуживании и финансировании.
Если ставить вопрос лоб в лоб — инвестирование в апартаменты против классических квартир: что выгоднее в 2025 году — то ответ будет зависеть от вашего профиля. Для инвестора, которому важна предсказуемость, простой учёт и минимальное участие, квартира в приличном районе почти всегда выглядит более разумным компромиссом. Для тех, кто готов глубже вовлекаться и брать на себя управленческие риски, хорошо выбранные апартаменты могут дать немного лучшую доходность.
Технический блок: как самому прикинуть доходность перед покупкой
Чтобы не попасться на маркетинг девелопера, выделите 15–20 минут и сделайте свой мини‑анализ:
1. Возьмите реальную статистику по аренде аналогичных объектов в радиусе 1–2 км, а не только цифры из презентации.
2. Заложите реалистичный простой: для квартиры 1–1,5 месяца в год, для апартаментов — 1,5–3 месяца в зависимости от формата.
3. Впишите все расходы: налог, коммуналку, ремонт раз в 5–7 лет, мебель, страховку, услуги УК.
4. Посчитайте доходность и срок окупаемости по описанным выше формулам.
5. Сделайте стресс‑тест: как изменится доходность, если ставка аренды упадёт на 10 % или заполняемость снизится на 10–15 %.
Такой «домашний» инвестиционный анализ часто отрезвляет: многие проекты, которые на буклете обещают 8–10 % годовых, в реальности дают 3–4 % — то есть примерно уровень привычной квартирной аренды.
Итоги: кому что подходит в 2025 году
Подведём практический итог, без лозунгов и крайностей:
1. Консервативным инвесторам с горизонтом 10+ лет логичнее брать качественную квартиру в устойчивой локации. Чуть меньшая доходность компенсируется меньшими рисками и более понятной юридической конструкцией.
2. Инвесторам‑практикам, готовым управлять объектом или работать с сильной управляющей компанией, есть смысл смотреть на апарт‑комплексы возле деловых центров, транспортных хабов и крупных вузов. Там можно выжать те самые дополнительные 0,5–1,5 % доходности.
3. Тем, кто заходит с высокой долей ипотеки, чаще выгоднее классические квартиры: условия кредитования мягче, субсидированные программы шире, а общий финансовый риск ниже.
4. Тем, кто хочет гибкости (часть времени жить сам, часть сдавать) апартаменты нередко подходят лучше, но здесь огромное значение имеют правила комплекса и лояльность управляющей компании к такому формату.
Так что вопрос «апартаменты или квартира для инвестиций под аренду 2025» стоит решать не по моде и не по красивому буклету, а по конкретным цифрам: локация, арендный спрос, структура расходов и ваш личный уровень готовности управлять этим мини‑бизнесом. Если честно пройтись по этим пунктам, станет гораздо понятнее, какие инвестиции в недвижимость — апартаменты против квартир — окажутся оправданными именно для вас, а расчет окупаемости 2025 года перестанет быть гаданием и превратится в осознанный, рациональный выбор.