Торговые центры меняют профессию
Еще пять–семь лет назад казалось, что классический молл с фуд-кортом и кинотеатром — почти вечная модель. Сейчас картинка другая: часть галерей полупуста, якорные арендаторы ушли, а собственники лихорадочно перестраивают концепции. В регионах бывшие гипермаркеты уже разрезают на боксы под логистику: аренда помещений в торговом центре под склад стала нормальным запросом, а не экзотикой. В пригородах мегаполисов целые этажи отдают под dark store и пункт выдачи маркетплейсов, потому что важнее быстрый доступ к трассе и готовая инженерия, чем красивые витрины. Параллельно верхние уровни заполняют офисы, коворкинги и образовательные проекты, а центральные атриумы все чаще превращаются в парки развлечений, батутные арены, семейные центры формата “пришел на целый день, а заодно что-то купил”.
В итоге ТЦ перестают быть просто «местом покупок» и становятся многофункциональными коробками, где розница — лишь один из сценариев, а не основной смысл здания.
Кейсы: как это работает на практике
В реальной практике трансформация чаще всего начинается с «проблемного» якоря. Например, у регионального ТЦ выехал гипермаркет на 8–10 тысяч квадратов, и восстановить трафик классической розницей не получается. Собственник договаривается с крупным онлайн-ретейлером: половину площади занимает городской склад и зона сборки заказов, остальное — шоурум и пункт самовывоза. В результате появляется стабильный арендатор, снижается зависимость от сезонных продаж, а поток курьеров и клиентов поддерживает жизнь галереи. Другой кейс — объект у станции МЦК в Москве, где верхние уровни перепланировали под коворкинг и небольшие офисы для сервисных компаний: фактически это скрытая аренда офисов в торговых центрах Москва, когда бизнес получает локацию у транспорта и развитую инфраструктуру, а девелопер — более предсказуемый денежный поток.
Есть и развлекательный сценарий: в одном крупном подмосковном комплексе полностью сняли кинотеатр и часть fashion-галереи, объединив их в огромный семейный парк с веревочным городком, VR-зоной и детским спортом. Розничные арендаторы сначала нервничали, а потом заметили, что чеки по выходным выросли: люди приезжают «играть», но уходят с пакетами.
Склад, офис или развлечения: что выгоднее
Если упростить картину, есть три базовых подхода. Первый — редевелопмент торговых центров в склады и офисы. Это история про устойчивый спрос со стороны e-commerce, логистики и сервисных компаний. Да, средняя ставка может быть ниже, чем у модной розницы на первом этаже, зато риск простаивания существенно меньше. Второй подход — ставка на деловые функции: коворкинги, небольшие IT-команды, консалтинговые и медицинские офисы. Здесь важна транспортная доступность и наличие жилых кварталов вокруг, потому что сотрудникам нужно удобно добираться. Третий вектор — превратить объект в «магнит досуга»: арендовать площадь в торговом центре под развлечения, спорт, детские и образовательные форматы, которые привязывают аудиторию не к брендам, а к привычке регулярно «ходить в это место». На практике девелоперы часто смешивают стратегии, но доминирующее направление обычно одно.
Универсального рецепта тут нет: то, что работает в спальном районе миллионника, может провалиться в пригороде, где слабый общественный транспорт, но отличные выезды на трассы.
Плюсы и минусы складского сценария
Складская модель кажется самой рациональной, особенно для крупных коробок на периферии города. У собственника уже есть большая парковка для фур, подведенная мощная электроэнергия, высокие потолки и пожарная система, а значит, аренда помещений в торговом центре под склад требует минимальных CAPEX в сравнении с полной реконструкцией. Кроме того, логистические компании и маркетплейсы, как правило, заходят надолго и готовы подписывать долгосрочные договоры, обеспечивая прогнозируемый кэш-флоу на годы вперед. Но есть нюанс: склад не создает «человекопоток» для галереи, а иногда даже конфликтует с ним. Режим работы, потоки грузового транспорта, специфика разгрузки — все это ухудшает впечатление посетителей. Плюс юридически не каждый ТЦ легко перевести в формат логистики: нужны изменения в градостроительных регламентах, дополнительные согласования по санитарным нормам, и эта часть пути может занять больше года, особенно в крупных городах.
К тому же схлопывается имиджевая составляющая объекта: вчера это был «городской центр жизни», а сегодня по факту задний двор e-commerce.
Офисный и коворкинг-формат: для кого это работает
Офисный сценарий лучше всего раскрывается там, где вокруг плотная жилая застройка и хорошая транспортная сеть. Людям удобно: из дома до рабочего места 10–15 минут пешком или одна остановка на автобусе, внизу супермаркет, аптека, кофейня, а в обед можно пройтись по галерее. Для девелопера это шанс частично компенсировать просевшую розницу за счет стабильного спроса на небольшие блоки до 300–500 м². Кейс из практики: в одном московском ТЦ с сильным падением fashion-сегмента владельцы запустили этаж коворкингов, выделили блок под медцентр и несколько кабинетов для частных клиник. Заполняемость достигла 90% за год, а трафик стал более равномерным в будни, выровняв загрузку парковки и фуд-корта. Но полностью уходить в офисы рискованно: меняется класс здания, появляются повышенные требования к лифтовым группам, шуму, охране, ИТ-инфраструктуре. Часто нужна перепланировка, усиление перекрытий, и не каждый объект конструктивно выдерживает такую нагрузку.
При этом офисный формат сильно зависит от рынка труда: при массовом переходе на удаленку часть резидентов легко переедет обратно в дома.
Развлечения и досуг: новой якорь вместо гипера
Развлекательные форматы — пожалуй, самый заметный тренд для посетителя. Там, где раньше были длинные ряды магазинов средней руки, появляются скалодромы, аквапарки, семейные парки, школы танцев и робототехники. Девелоперы называют это «социальным редевелопментом»: вместо того чтобы гнаться за люксовым ритейлом, они делают ставку на привычки семей с детьми и молодежи, которые готовы тратить деньги на впечатления. С точки зрения экономики, арендные ставки у развлечений не всегда выше, чем у fashion, но зато они создают устойчивый поток в выходные и вечерами, а это спасает торговую галерею от превращения в мертвую зону. В одном крупном региональном объекте после замены двух этажей магазинов на спортивно-развлекательный кластер footfall вырос почти на треть, а средний чек в оставшихся магазинах поднялся за счет того, что люди стали проводить в комплексе не час, а три–четыре. Главное тут — правильный микс операторов и грамотная акустика, иначе половина ТЦ превращается в шумный детский праздник.
Наконец, развлекательный якорь сложнее «упаковать и вывезти» за ночь, чем рядового арендатора одежды, и это снижает риск резкой потери трафика.
Продажа и редевелопмент: когда проще расстаться
Есть объекты, которые честно уже не спасти косметическим ремонтом и сменой арендаторов. Ошибочная локация, устаревшие планировки, конкуренция со свежими моллами — все это толкает собственников к тому, чтобы рассматривать продажа торговых центров под редевелопмент. Новые игроки заходят с более радикальными идеями: снос части корпуса, достройка жилья или апартов, полный перевод в деловой квартал или логистический хаб. В таких кейсах редевелопмент торговых центров в склады и офисы становится частью более крупной стратегии по перезагрузке всего района. В одном из промышленных кластеров на окраине крупного города бывший ТЦ вообще перестали позиционировать как торговый: туда заехали офисы сервисных компаний, учебный центр, шоурумы B2B и складские зоны «последней мили» для нескольких маркетплейсов. Для жителей вокруг это уже не место для шопинга, а «деловой узел», и такой сдвиг иногда эффективнее, чем бессмысленная борьба за убыточную розницу.
При этом старый собственник часто выходит из проекта с меньшей, но гарантированной прибылью, чем в сценарии многолетней борьбы с вакансиями.
Как выбрать сценарий для конкретного объекта
Если вы владелец или управляющий ТЦ, логика выбора довольно прагматична. Сначала смотрим на карту: есть ли вокруг плотная жилая застройка — тогда имеет смысл деловой и развлекательный сценарий. Ближайшие автомагистрали и промзоны подскажут, насколько резонна ставка на логистику и склады. Затем анализируем трафик: кто реально приходит сейчас, в какие часы, за какими сервисами. Не стоит арендовать площадь в торговом центре под развлечения только потому, что это модно; если район «спальный и возрастной», возможно, лучше зайдет поликлиника, клинико-диагностический центр или образовательные курсы. Также важно познакомиться с планами города: запланированные транспортные хабы, новые жилые комплексы или, наоборот, ограничения по трафику могут через 3–5 лет перевернуть экономику проекта. И, конечно, без нормального финансового моделирования не обойтись: нужно просчитать не только ARPU по арендаторам, но и инвестиции в перепланировку, изменение инженерных систем и сроки окупаемости.
Иногда самый разумный шаг — не пытаться «затащить модный формат», а честно признать, что у здания совсем другое будущее.
Тенденции 2025 года: к чему готовиться рынку
К 2025 году рынок торговой недвижимости все более уверенно движется к смешанным форматам. Чистых «торговых» ТЦ становится меньше: даже успешные объекты добавляют офисные блоки, коворкинги, медицину и спорт, чтобы разгрузить зависимость от розничного оборота. В городах-миллионниках спрос на небольшие офисы и коворкинги внутри существующих моллов будет подогреваться ростом сервисной экономики и желанием компаний сидеть ближе к сотрудникам. На периферии и в пригородах автозависимость населения и бум онлайн-торговли будут подталкивать к логистическим сценариям, когда первый этаж и фасад остаются «торговой витриной», а глубина корпуса работает как склад или dark store. Развлечения и досуг закрепятся как обязательная часть любой крупной схемы: без них объект рискует проиграть конкуренцию домашним онлайн-сервисам. Для инвесторов главный тренд — уход от идеи «одного большого якоря» к портфелю из нескольких функциональных блоков, которые можно гибко наращивать или сокращать в зависимости от конъюнктуры.
В таких условиях выигрывают те, кто смотрит на ТЦ не как на храм покупок, а как на живой организм, который периодически меняет профессию, чтобы оставаться нужным городу и людям.