До и после: как всё поменялось с офисами и коворкингами
Ещё в 2019 году формат «приходить в офис с 9 до 18» казался чем‑то естественным, почти неизбежным. Офисы снимали «на вырост», арендовали целые этажи, а коворкинги воспринимались как модная опция для стартапов и фрилансеров.
Потом пришла пандемия, компании экстренно ушли на удалёнку, а рынок офисов и коворкингов за пару месяцев прожил то, на что обычно уходят годы. И главное — назад он уже не откатится.
Сейчас спрос на офисные и коворкинг-пространства совсем другой: короче сроки, меньше метров, больше «гибкости» и гораздо больше здравого смысла. Давайте разберёмся по шагам — что именно изменилось и какие ошибки чаще всего совершают те, кто только начинает этим пользоваться.
—
Краткая историческая справка: от «закреплённого стола» к гибкости
Как было до 2020 года
До пандемии классический сценарий выглядел так:
— компания ищет офис «на лет пять минимум»;
— аренда офиса в бизнес центре рассматривается как статусный шаг;
— берут с запасом по площади — «на будущий рост»;
— сотрудники каждый день ездят в офис, а удалёнка — редкое исключение.
Коворкинги в основном заселяли фрилансеры, небольшие проектные команды и компании без чёткого понимания, где они будут через год. Формат «аренда рабочего места в коворкинге» считался временным вариантом, пока бизнес не «созреет» для настоящего офиса.
Что сделала пандемия
Пандемия резко показала:
— много работы можно выполнять из дома без потери эффективности;
— огромные офисы стоят пустыми, но продолжают «жечь» бюджет;
— командам нужен не столько постоянный стол, сколько удобное место для встреч, мозговых штурмов и фокусной работы.
Компании массово начали пересматривать договоры, избавляться от лишних метров и переходить на гибкие офисные пространства (аренда «по потребности», на короткие сроки, без капитального ремонта за свой счёт).
А коворкинги из «офисов для фрилансеров» превратились в нормальный инструмент для бизнеса любого размера.
—
Базовые принципы нового спроса
Принцип №1: Гибкость важнее «красивого адреса»
Раньше магическим словом был «центр»: всем подавай аренду офиса в бизнес центре, с ресепшеном и логотипом компании на стойке. Сейчас приоритеты сместились:
— возможность быстро увеличить или сократить площадь;
— короткие договоры и понятные условия выезда;
— оплата по факту использования, а не «за запас».
Отсюда вырос интерес к формату «гибкие офисные пространства аренда» — когда можно взять готовый блок с мебелью, переговорками, интернетом и не вкладываться в ремонт и закупку техники.
Принцип №2: Офис — это не «место, где сидим», а «место, где встречаемся»
Удалёнка приучила людей к тому, что сконцентрироваться проще дома или в тихом кафе. Офис стал больше про:
— встречи команды;
— совместное планирование;
— быстрые личные обсуждения вместо сотни сообщений.
Поэтому многие компании выбирают аренду небольшого офиса для удаленной команды. Часть сотрудников остаётся на удалёнке, а офис становится «хабом» — сюда приходят по необходимости, а не ради отметки в табеле.
Принцип №3: Деньги считают жёстче
Пандемия ударила по бюджетам, и отношение к арендной плате стало куда прагматичнее.
Сравнивают не только цену за квадратный метр, но и все сопутствующие расходы:
— комуналка и интернет;
— уборка и охрана;
— мебель, переговорки, кухня;
— техподдержка.
Оказалось, что аренда коворкинга в Москве во многих случаях выгоднее классического офиса — по совокупной стоимости владения, а не только по «голой» ставке за метр.
—
Примеры, как это работает в реальности
Сценарий 1: Небольшая IT-команда
До пандемии: 20 человек, классический офис, долгий договор, пустующие кабинеты в периоды отпусков и командировок.
После пандемии:
— половина команды — навсегда на удалёнке из других городов;
— аренда небольшого офиса для удаленной команды на 8–10 рабочих мест;
— два дня в неделю — общий офисный день для встреч и синхронизации;
— возможность при необходимости оперативно докупить несколько мест в коворкинге в том же здании.
В итоге расходы на офис падают, а качество коммуникации даже растёт — встречи стали более осознанными.
Сценарий 2: Маркетинговое агентство
Агентство работало по старой схеме: всем быть в офисе. Пандемия сломала привычный ритм, часть сотрудников уехала в другие страны, часть осталась в городе, но не хотела возвращаться к прежней модели.
Решение:
— переход в коворкинг с гибкими тарифами;
— аренда рабочего места в коворкинге только для тех, кто действительно приходит;
— встречи с клиентами — в переговорках коворкинга;
— сотрудники из других городов подключаются онлайн, но раз в квартал прилетают на «офисные спринты».
Плюс — им не нужно тянуть инфраструктуру самим: техника, интернет, зоны отдыха, кухня — уже включены в стоимость.
Сценарий 3: Крупная компания
Крупный бизнес тоже пересел на гибрид.
Вместо аренды нескольких огромных офисов в разных районах города:
— уменьшают основной офис;
— добавляют несколько точек присутствия в коворкингах ближе к «спальным» районам;
— сотрудники выбирают, где им удобнее работать — дома или в ближайшем коворкинге партнёрской сети.
Так компании снижают нагрузку на офисный фонд, а сотрудникам не нужно ежедневно мотаться через весь город.
—
Типичные заблуждения про офисы и коворкинги после пандемии
Миф 1: «Раз все ушли на удалёнку, офисы больше не нужны»
Нужны, но другими стали задачи. Офис теперь — инструмент для:
— сложных обсуждений;
— совместной креативной работы;
— построения доверия в команде.
Полностью «без офиса» комфортно немногим. Чаще всего оптимален гибрид: часть дней дома, часть — в общем пространстве.
Миф 2: «Коворкинг — только для фрилансеров и стартапов»
Пандемия это окончательно разрушила. Сегодня в коворкингах сидят:
— отделы крупных компаний;
— распределённые команды;
— проектные группы на время запуска новых продуктов.
Формат «гибкие офисные пространства аренда» позволяет и солидным корпорациям тестировать новые рынки без огромных вложений: можно просто снять готовый блок в коворкинге в нужном городе.
Миф 3: «Свой офис всегда дешевле, чем коворкинг»
Когда считаешь честно — далеко не всегда.
Классический офис — это:
— ремонт и перепланировка;
— мебель и техника;
— охрана, клининг, админперсонал;
— договоры с провайдерами и поставщиками.
В коворкинге всё это уже включено в стоимость. И особенно это заметно в дорогих локациях, где аренда коворкинга в Москве при одинаковом качестве сервиса может оказаться выгоднее, чем голая площадь в бизнес-центре без отделки.
—
Частые ошибки новичков на новом рынке офисов и коворкингов
Ошибка 1: Выбирать «по старой памяти» — только по метражу и району
Многие до сих пор мыслят категориями: «нам нужно 200 квадратов в таком‑то районе». Но:
— не учитывают реальную посещаемость офиса;
— не анализируют, кто действительно приходит каждый день, а кто — раз в неделю;
— не думают о форматах работы (открытое пространство, тихие комнаты, переговорки).
Как исправить: сначала нарисуйте карту рабочих сценариев. Сколько людей точно должно быть в офисе одновременно? Сколько переговорок реально нужно? Насколько критичен именно этот район, если у вас 70% онлайн-созвонов?
Ошибка 2: Пытаться сразу вернуться к «до-пандемийному» формату
Некоторые руководители считают, что «нормальная работа» — это когда все ежедневно сидят рядом.
Проблема в том, что:
— люди уже привыкли к гибкости и ценят её;
— жесткое возвращение в офис ведёт к выгоранию и оттоку сотрудников;
— фактически офис простаивает: люди присутствуют, но реальной вовлечённости меньше.
Лучше протестировать несколько форматов:
неделя полностью в офисе, неделя гибрид, недели с фиксированными «офисными днями». И уже по результатам принимать решение об аренде.
Ошибка 3: Снимать слишком большой офис «на вырост»
Популярный сценарий:
— «Сейчас мы двадцать человек, но через год будем сорок. Возьмём офис сразу на 60 мест, чтобы не переезжать».
Проблема в том, что:
— рост может пойти иначе (например, найм удалённых сотрудников из других городов);
— рынок может поменяться;
— лишние метры будут просто съедать бюджет.
Гораздо разумнее:
— взять компактное пространство на актуальное количество людей;
— предусмотреть опцию расширения;
— держать план «Б» в виде коворкинга, если команда резко вырастет.
Ошибка 4: Игнорировать коворкинги из‑за стереотипов
Многие до сих пор думают, что коворкинг — это шумный open space, где невозможно сосредоточиться. На деле современные пространства сильно изменились:
— есть тихие зоны;
— отдельные кабинеты и мини-офисы;
— переговорки с шумоизоляцией;
— phone booth для звонков.
То есть аренда рабочего места в коворкинге или небольшого отдельного кабинета может закрыть те же задачи, что и классический офис, но без долгосрочных обязательств и вложений в ремонт.
Ошибка 5: Не читать договоры и не задавать вопросы
Новички часто смотрят только на цену в объявлении и подписывают договор, не вчитываясь в детали:
— что включено в стоимость, а что отдельно?
— есть ли ограничения по времени использования переговорок?
— как пересчитывается стоимость при изменении количества рабочих мест?
— какие штрафы за досрочный выезд?
Отсюда вырастают неприятные сюрпризы: казалось, что дешево, а в итоге платишь за каждую мелочь. Перед выбором обязательно задавайте неудобные вопросы — хорошие операторы пространств спокойно и подробно на них отвечают.
Ошибка 6: Недооценивать «мягкие» факторы
Все смотрят на цену и метраж, но забывают о:
— транспорте (как реально добираться, не только по карте);
— инфраструктуре вокруг (где пообедать, где купить что-то по дороге);
— качестве интернета и вентиляции;
— шумовом фоне и общей атмосфере.
Иногда офис подешевле в «не очень» бизнес-центре оборачивается падением продуктивности и конфликтами в команде.
Лучше потратить день‑два на тест: прийти поработать, устроить пробный «офисный день» и только потом принимать решение.
—
Итоги: что стоит учитывать сейчас
Пандемия и массовая удалёнка не убили офисы и коворкинги, а заставили пересмотреть к ним отношение.
Сегодня, выбирая формат работы и пространства, важно помнить:
— офис стал инструментом для взаимодействия, а не просто «местом, где сидим»;
— гибкость — ключевой параметр: не бойтесь тестировать разные форматы и менять решения;
— аренда офиса в бизнес центре, коворкинг или смешанная модель — это не вопрос статуса, а вопрос здравого смысла и задач бизнеса.
Если подходить к выбору без стереотипов, честно считать деньги и учитывать реальные сценарии работы команды, можно найти вариант, который и людям удобен, и бюджету не больно.