За последние пару лет ощущение такое, что вокруг одни студии и «однушки»: ленты застройщиков, сайты объявлений, разговоры знакомых — все крутится вокруг маленьких метров. И это не просто мода. По данным крупных федеральных агрегаторов недвижимости, с 2021 по 2024 годы доля студий и компактных однокомнатных в сделках в крупных городах выросла примерно с 10–12% до 18–22%, а в городах-миллионниках местами переваливает за четверть всех продаж. То есть каждая четвертая проданная квартира — малогабаритная. Параллельно средняя площадь покупки снизилась на 3–5 квадратов. Люди словно сознательно «садятся на диету» по метрам, но стараются не терять в качестве жизни.
Статистика спроса: кто и зачем уходит в маленькие метры
Если разложить цифры по возрасту, за последние три года четко видно: основной драйвер спроса — молодые покупатели до 35 лет и одинокие горожане. Они выбирают формат «малогабаритные квартиры купить и не переплачивать за лишнее», вместо того чтобы десятилетиями выплачивать ипотеку за большую, но далеко расположенную трешку. С 2021 по 2024 годы средний чек сделки в массовом сегменте вырос на 25–35% из‑за удорожания стройматериалов и земли, а доходы так не подтянулись. В результате многие сознательно уменьшают площадь, чтобы уложиться в комфортный ежемесячный платеж по ипотеке и не жить «в кредитном стрессе». Это рациональный компромисс, а не признак бедности.
Реальные кейсы: как малый метраж решает большие задачи
Возьмем типичный пример последних лет: айтишник или маркетолог 27–30 лет в Петербурге или Казани. Зарплата позволяет ипотеку, но не роскошь. В 2022 году один мой знакомый инвестор помог такому клиенту взять студию 26 м² в современном комплексе у метро, вместо 40‑метровой «однушки» на окраине. За три года ставка аренды выросла примерно на 20%, пока платеж по ипотеке почти не изменился. В итоге квартира сейчас сдается без простоев, а ее рыночная цена подросла примерно на 30%. Похожий кейс — семья с ребенком: сначала берут малогабаритную квартиру ради прописки и стабильности, через 5–7 лет, когда доходы подросли, докупают соседнюю и объединяют. Метр кажется маленьким только в момент покупки, зато мобильность решений резко возрастает.
Застройщики и новые форматы: как рынок подстраивается под тренд
Девелоперы не остались в стороне: новостройки с малогабаритными квартирами уже не выглядят как «коробки с клетушками». По оценкам рынка, за 2021–2024 годы доля проектов, где студии занимают более трети предложения, стабильно растет, особенно рядом с метро и деловыми центрами. Застройщики осваивают гибкие форматы: трансформируемые перегородки, высокие потолки, ниши под гардероб, общие прачечные и коворкинги. Получается, что маленькая личная площадь частично компенсируется богатыми общественными пространствами. Люди, привыкшие работать в кафе и коворкингах, спокойно воспринимают жизнь «в компактном», если дом при этом дает инфраструктуру: лаундж-зоны, детские комнаты, спортивные площадки без выезда за город.
Планировки и неочевидные решения, которые делают 25 м² «как 40»
Секрет популярности в том, что современные планировки малогабаритных квартир студий продуманы куда лучше, чем типовые «хрущевки». Отказ от длинных коридоров, объединение кухни и гостиной, французские окна в пол, встроенные системы хранения до потолка — все это визуально и функционально увеличивает метраж. Дизайнеры используют слайдинг-перегородки, подиумы с ящиками, складные кровати, которые днем превращаются в диван или рабочее место. Неочевидное решение последних лет — перенос акцента с «кухни как центра дома» на просторную зону рабочего стола и хранения. Для тех, кто постоянно дома или в удаленном формате, важнее удобный кабинет и хорошая звукоизоляция, чем огромная обеденная зона, которой пользуются пару раз в неделю.
Инвестиции и альтернатива депозитам: как заработать на маленьких метрах
Все чаще на рынок выходят люди, которые целенаправленно решили инвестировать в малогабаритные квартиры, а не держать деньги на депозитах с непредсказуемой реальной доходностью. За последние три года средняя арендная доходность студий и компактных «однушек» в массовом сегменте по крупным городам держится на уровне 6–9% годовых в рублях до налогов, что сопоставимо или выше многих банковских продуктов, особенно с учетом возможного роста цены актива. При входе в сделку нужен меньший первоначальный взнос, а риск простоя снижается: спрос на недорогую аренду стабильно высок. При этом ликвидность выше — небольшую квартиру проще продать: круг потенциальных покупателей шире, от родителей студентов до инвесторов и людей, выходящих из аренды в свою ипотеку.
Аренда и новая мобильность: зачем горожанам временное жилье
Отдельный пласт спроса — аренда малогабаритных квартир в новостройках. После 2021 года рынок труда стал более мобильным: релокации, смена сфер, фриланс, сезонная работа. Люди не готовы привязываться к району на годы, но хотят жить в свежем доме с нормальными лифтами, инженерией и безопасностью. Маленькая квартира в новом ЖК закрывает базовые потребности: чистый подъезд, консьерж, иногда — паркинг и закрытый двор, при этом аренда остается в пределах разумного бюджета. По данным крупных агрегаторов, за три года доля студий в объеме сдаваемого жилья в крупных городах выросла двузначными темпами, а средний срок экспозиции такого объекта — меньше, чем у больших квартир, то есть они сдаются быстрее и реже простаивают.
Альтернативные методы использования: не только «жить или сдавать»
Малогабаритки перестают быть просто «квадратами под жилье». За последние годы активно растет формат апарт-отелей, посуточной аренды и коворкингов на базе нескольких соседних студий. Один из интересных кейсов: инвестор выкупил блок из четырех небольших квартир рядом с университетом, сделал единый ремонт в стиле «лофт» и настроил смешанный формат: в учебный сезон — помесячная аренда студентам и преподавателям, летом — посуточно туристам. В итоге годовая доходность оказалась выше классической долгосрочной аренды почти на треть, при том что юридически это те же квартиры, а не коммерческая недвижимость. Альтернативный подход — использовать одну малогабаритку как городской «офис-спальню», если семья живет за городом и не хочет каждый день добираться час-полтора.
Лайфхаки для профессионалов: как работать с трендом, а не бороться с ним
Риелторам и инвесторам важно не просто следить за модой на студии, а выжимать максимум из этого формата. Первый лайфхак — внимательно смотреть на окружение: небольшая квартира рядом с техпарком, вузом или крупной стройкой почти гарантированно будет востребована. Второй — сразу закладывать качественный ремонт под аренду: износостойкие материалы, нейтральные цвета, максимум мест хранения. Третий — просчитывать сценарии выхода: можно ли объединить с соседней, перевести частично под офис, интересен ли объект для перепродажи родителям абитуриентов. Проще говоря, профессионал не продает просто «студию в ЖК», он продает понятную стратегию использования на 5–10 лет вперед, учитывая, что тренд на компактное жилье вряд ли развернется назад, пока цены на строительство и землю растут быстрее доходов населения.